Změny v DPH u nemovitostí od července 2025: Co to znamená pro běžného majitele nebo kupujícího?

Nově se mění pravidla, která ovlivní nejen developery, ale i běžné majitele, investory a kupující. Na co si dát pozor?

1. Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH
Doposud bylo možné prodat nemovitost bez DPH po uplynutí 5 let od kolaudace. Nově se tato lhůta zkracuje na 23 měsíců. Pokud tedy prodáte byt či dům dříve než 23 měsíců po kolaudaci nebo zásadní rekonstrukci, musíte k ceně připočítat 21 % DPH. To může výrazně ovlivnit výslednou cenu nebo čistý zisk z prodeje.

Příklad: Koupíte novostavbu v říjnu 2023 a rozhodnete se ji prodat v květnu 2025. Protože neuplynulo 23 měsíců, musíte k prodejní ceně 6 milionů přičíst 1,26 milionu DPH.

2. Rekonstrukce a 30% hranice
Pokud do nemovitosti investujete do rekonstrukce více než 30 % budoucí prodejní ceny, považuje se nemovitost za „novou“ a platí pro ni stejné daňové podmínky jako pro novostavbu. Prodej do 23 měsíců od rekonstrukce pak podléhá DPH.
Příklad: Rekonstruujete byt za 1,2 milionu a plánujete ho prodat za 4 miliony. Rekonstrukce tvoří 30 % ceny – musíte počítat s DPH ve výši 840 tisíc korun, pokud prodáte před uplynutím lhůty.
Naopak při menších úpravách (např. výmalba, nové podlahy do 200 tisíc korun) se vás DPH pravděpodobně týkat nebude.

3. Klíčová bude evidence v RÚIAN a katastru
Nově se bude při posuzování typu nemovitosti vycházet z údajů v registru RÚIAN. Pokud např. prodáváte rekreační objekt užívaný jako rodinný dům, ale RÚIAN ho eviduje jinak, můžete ztratit nárok na osvobození od DPH. Doporučuje se zkontrolovat zápis v RÚIAN a v katastru a včas požádat o opravu, pokud neodpovídá skutečnosti.

Na co si dát pozor?
Majitelé a investoři by měli dobře plánovat načasování prodeje a výši rekonstrukce.
Běžní prodávající musí hlídat dvouletou lhůtu od kolaudace.
Kupující by měli vědět, zda je cena včetně DPH, a ověřit si právní status nemovitosti.

Změny v DPH nejsou jen účetní detail – mohou rozhodnout o tom, zda na nemovitosti vyděláte, nebo proděláte.