📌 Proč je důležité rozumět rozdílům?
🔍 Proč sledovat rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou?
Na první pohled může rozdíl mezi tím, za kolik se nemovitost nabízí, a tím, za kolik se skutečně prodá, působit jako detail.
Ve skutečnosti však jde o zásadní ukazatel vývoje trhu, vyjednávací síly, reálné hodnoty a kupní síly domácností.
📈 Klíčové poznatky z aktuálních dat:
Byty
Vývoj nabídky:
- 2018: 26 tis. bytů za čtvrtletí
- 2021: pokles na 15 tis. jednotek
- 2023: opět 26 tis nabídek
- 2025 Q2: pokles na 20 tis. jednotek
- ➡️ Nabídka reaguje na úrokové sazby a dostupnost hypoték
- ➡️ Tento vývoj potvrzuje, že nabídka na trhu s byty je vysoce citlivá na ekonomické podmínky
Objem prodejů:
- 2018: 14 tis. bytů
- 2022: pokles na 7 tis. bytů
- 2025 Q2: růst na 14 tis. prodaných bytů
- ➡️ Oživení trhu naznačuje zvýšený zájem kupujících
- ➡️ Tento vývoj naznačuje, že zájem o vlastnické bydlení trvá
Doba prodeje jako zrcadlo trhu:
- 2018: medián 50 dní, průměr 80 dní
- 2021: medián 30 dní, průměr 65 dní
- 2023: medián 80 dní, průměr 115 dní
- 2025: medián 40 dní, průměr 80 dní
- ➡️ Trh se stabilizuje.
- ➡️ Vývoj délky prodeje ukazuje, jak se mění chování kupujících i efektivita trhu
💰 Nabídková vs. realizační cena – rozdíly, které rozhodují
Dlouhodobý přehled nabídky a realizace
2025 Q2:
- Nabídka: 6,7 mil. Kč
- Realizace: 4,6 mil. Kč
- Rozdíl: ~32 %
- ➡️ Prodávající často nadhodnocují hodnotu svých nemovitostí, a to i přes zřejmé signály z trhu.
- ➡️ Kupující jsou mnohem obezřetnější a ochotni zaplatit jen tolik, kolik odpovídá reálné hodnotě a jejich finančním možnostem.
Největší rozdíly dle regionu:
- Královhradecky’kraj (ostatní): 46 %
- Karlovarský kraj (ostatní): 38 %
- Moravskoslezký kraj (ostatní): 34%
- Krajská města: 33 %
Rodinné domy
Dlouhodobý přehled nabídky a realizace
2025 Q2:
- Nabídka: 8,9 mil. Kč
- Realizace: 6 mil. Kč
- Rozdíl: ~32 %
- ➡️ I přes vyšší nabídku zůstávají realizace pozadu.
- ➡️ Tento rozdíl signalizuje nejen přeceňování nemovitostí, ale i slábnoucí kupní sílu domácností a opatrnější chování bank při financování.
Vývoj nabídky:
- 2018: 19 tis. domů za čtvrtletí
- 2021: pokles na 10 tis. domů
- 2025 Q2: opět 19 tis nabídek domů
- Prodej: cca 6 – 7 tis objektů za čtvrtletí
- ➡️ Nabídka roste rychleji než poptávka, což činí správné nacenění a marketing zásadními pro úspěšný prodej.
Doba prodeje jako zrcadlo trhu:
- 2018: medián 78 dní, průměr 125 dní
- 2021: medián 40 dní, průměr 100 dní
- 2025: medián 105 dní, průměr 155 dní
- ➡️ dlouhavější prodej je zrcadlem oslabené kupní síly a přetlakové nabídky
- ➡️ přeceněné nemovitosti zůstávají na trhu výrazně déle a hrozí jim znehodnocení v očích kupujících
💰 Nabídková vs. realizační cena – rozdíly, které rozhodují
Dlouhodobý přehled nabídky a realizace
„Očekávání prodávajících jsou zjevně vyšší než v roce 2022″
🏡 Specifické trhy: Rekreační objekty:
- cca 3-5 tis nabídek za čtvrtletí během sezóny
- Prodej: 700–1 000 objektů za čtvrtletí
- Medián doby prodeje: 45-120 dní
- ➡️ Sezónní trh s pomalejší dynamikou a je zřejmý trend snižování nákupů a zvyšování počtu nabídek.
💰 Nabídková vs. realizační cena – rozdíly, které rozhodují
Dlouhodobý přehled nabídky a realizace
„Díky rostoucímu využívání rekreačních nemovitostí k trvalému bydlení zůstává tento segment trhu nadále mírně rostoucí.“
📉 Co ovlivňuje rozdíl mezi cenami?
- Slábnoucí kupní síla a omezená dostupnost hypoték
- Nadměrná očekávání prodávajících – nereflektují realitu
- Realitní kanceláře pod tlakem získat zakázku přijímají nereálně vysoké ceny
- Kupující se přesouvají od nákupu domů k nákupu bytů, které jsou v průměru cenově dostupnější, a to cca. 1,5 milionu Kč.
✅ Závěr – proč rozdíl sledovat?
- Pomáhá správně nastavit cenu při prodeji
- Pomáhá při vyjednávání při nákupu za skutečné ceny
- Umožňuje realistické oceňování
- Zajišťuje jistotu pro financování (banky, investoři)
- Ukazuje efektivitu práce realitního makléře
📌 Doporučení pro realitní makléře
- Pracujte s aktuálními tržními daty: Pravidelně sledujte rozdíl mezi nabídkovými a realizačními cenami v dané lokalitě. Tyto informace sdílejte s klienty jako argument pro nastavení ceny.
- Vysvětlujte tržní realitu: Prodávající často vycházejí z nereálných očekávání. Podložte svůj návrh ceny konkrétními prodeji z posledních měsíců a ukažte, jak dlouhá inzerce ovlivňuje konečnou cenu.
- Budujte důvěru daty, ne sliby: Neslibujte nereálně vysokou cenu jen proto, abyste získali zakázku. Krátkodobě to může fungovat, dlouhodobě to poškozuje vaši pověst i spokojenost klienta.
- Prezentujte svou přidanou hodnotu: Ukažte klientům, že umíte pracovat nejen s inzercí, ale i s analýzou trhu, přípravou nemovitosti a řízením celého procesu prodeje.
📌 Doporučení pro prodávající
💡 Vyberte si správného makléře
Prodej nemovitosti je často jednou z největších finančních transakcí v životě. Proto věnujte čas výběru makléře. Hledejte certifikovaného profesionála, který má doložitelné zkušenosti, reference a transparentní přístup. Ne každý, kdo nabízí služby, je odborník – správný makléř vám ušetří nejen peníze, ale i starosti.💡 Nenechte se zlákat nereálnými sliby
Pokud vám někdo nabídne prodej za cenu výrazně vyšší, než je běžné na trhu, zbystřete. Příliš vysoká cena může způsobit, že se váš dům či byt bude inzerovat dlouhé měsíce bez zájmu, což nakonec vede ke snižování ceny. Raději si ověřte návrh ceny s více zdroji a tržními daty.💡 Požadujte práci s aktuálními daty
Správný makléř pracuje s reálnými prodeji z posledních měsíců ve vaší lokalitě, sleduje trendy a umí vysvětlit rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou. Tím vám pomůže nastavit strategii prodeje tak, aby byla rychlá a efektivní.💡 Zajímejte se o prezentaci nemovitosti
Profesionální fotografie, video, 3D prohlídka nebo dron mohou výrazně zvýšit atraktivitu nabídky a přivést více zájemců. Nejde jen o hezké obrázky – kvalitní prezentace zvyšuje šanci na lepší prodejní cenu.💡 Dbejte na smlouvy a právní jistotu
Každý krok v procesu prodeje by měl být krytý smluvně – od zprostředkovatelské smlouvy s makléřem až po advokátní úschovu kupní ceny. Váš makléř by měl zajistit i právní servis, aby vše proběhlo bezpečně. -
👉 Zvažujete prodej své nemovitosti?
Pomůžeme vám s přesným odhadem ceny a kompletně zajistíme celý proces prodeje – od prvního nafocení až po předání klíčů.
➡️ Neváhejte nás kontaktovat pro individuální konzultaci k aktuálnímu trhu s nemovitostmi.
CHCETE PRODAT NEBO PRONAJMOUT NEMOVITOST: Kontakt | Reality Josef Vencovský (realityvencovsky.cz)
Autor článku: Reality Vencovský
