Spoluvlastnictví nemovitosti, 2.díl: Když se společné dědictví komplikuje

Co když jeden z majitelů odmítá opravit střechu, i když teče do domu? Co dělat, když někdo nemovitost obývá a ostatní nemají přístup? A má vůbec smysl uzavírat smlouvu mezi spoluvlastníky?

Jak jsme si vysvětlili v předchozím článku, podle občanského zákoníku se běžné záležitosti – jako jsou opravy, údržba nebo platby za energie – rozhodují většinou hlasů spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů. Komplikovanější je situace u dvou spoluvlastníků s polovičními podíly – pokud se nedohodnou, nezbývá než požádat o rozhodnutí soud.

Zajímavou možností, jak těmto konfliktům předejít, je smlouva o správě nemovitosti mezi spoluvlastníky. Není povinná, ale velmi užitečná. V praxi může obsahovat pravidla pro rozdělení nákladů, způsob rozhodování, práva k užívání a odpovědnost za správu. Pokud se spoluvlastníci chtějí odchýlit od zákonného režimu (například upravit hlasovací poměry), musí smlouvu uzavřít formou notářského zápisu a uložit ji do sbírky listin u katastru.

K častým sporům dochází také ve chvíli, kdy jeden ze spoluvlastníků nemovitost užívá výhradně, zatímco ostatní se do ní nedostanou nebo v ní ani nemohou bydlet. Pokud se strany nedokážou dohodnout na rozdělení užívání, přichází ke slovu zrušení spoluvlastnictví – buď dohodou, nebo soudně. Soud pak může na návrh některého ze spoluvlastníků rozhodnout o prodeji, rozdělení nebo jiném způsobu vypořádání.

Speciální kategorií jsou zásadní rekonstrukce. Pokud k nim není dostatečný souhlas, může aktivní spoluvlastník podat žalobu. Čas však hraje roli. Pokud žalobu podá až po delší době, může soud hodnotit, zda nejde o zneužití práva – například pokud mezitím došlo ke změně poměrů. Proto platí: čím dřív, tím líp. Spoluvlastnictví nemusí být minovým polem, pokud si nastavíte jasná pravidla a neváháte je řešit včas. Psané dohody, otevřená komunikace a v krajním případě i soud jsou legitimní nástroje, jak situaci řešit bez zbytečných emocí.