Nájemní smlouva pod lupou, 2.díl: Nájemné, kauce a zvyšování

Kolik si říct za nájem? Jak správně ošetřit kauci? A kdy vůbec můžete nájemné zvýšit?

Druhý díl našeho praktického seriálu přináší odpovědi na otázky, které se v nájemních vztazích objevují nejčastěji.

Kolik a jak často platit?

Výše nájemného by měla být ve smlouvě uvedena přesně – ideálně pevnou částkou, včetně způsobu platby, její frekvence a splatnosti. Pokud výše nebo termín platby chybí, zákon předpokládá, že se nájem platí měsíčně předem, nejpozději do 5. dne daného měsíce. Příklad: pokud nájemce ví, že platí „obvykle v půlce měsíce“, ale smlouva to neřeší, může to vést ke sporům o prodlení.

Mohu nájem zvyšovat?

Ano, ale pravidla jsou jasná. Ideální je sjednat do smlouvy tzv. inflační doložku, která umožňuje každoroční zvýšení o míru inflace. Pokud nic takového domluveno není, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení až do výše nájemného obvyklého v daném místě. Součet všech takových zvýšení v posledních 3 letech ale nesmí přesáhnout 20 %. Pokud nájemce s navrženým zvýšením nesouhlasí (nebo se do 2 měsíců nevyjádří), může se pronajímatel do dalších 3 měsíců obrátit s návrhem na soud. Pokud u soudu uspěje, nájemné se zvyšuje zpětně k datu podání návrhu.

Na co je kauce a kdy ji vrátit?

Kauce (zákonem nazývaná jistota) slouží jako pojistka, že nájemce splní své povinnosti. Pronajímatel si z ní může odečíst dlužné nájemné nebo uhradit škody způsobené nájemcem. Kauce musí být vrácena po skončení nájmu a nájemce má navíc nárok na zákonný úrok z celé částky za dobu jejího trvání. Výše kauce nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Důležité je, že případná smluvní pokuta sjednaná ve smlouvě se do tohoto limitu nezapočítává – jedná se o samostatnou částku.

Co když nájemce neplatí?

Za pozdní platbu náleží pronajímateli úrok z prodlení. Pokud chcete přísnější podmínky, můžete do smlouvy přidat i smluvní pokutu. Pokud dluh nájemce na nájemném a službách dosáhne souhrnné výše odpovídající alespoň třem měsíčním platbám, jedná se o zvlášť závažné porušení smlouvy. V takovém případě může pronajímatel nájem ukončit okamžitě, tedy bez výpovědní lhůty. Nerozhoduje tedy počet nezaplacených měsíců, ale celková výše dluhu.

Opakované menší prodlení už může být důvodem k výpovědi s tříměsíční výpovědní lhůtou.