Nájemní smlouva pod lupou, 1.díl: Pozor na „vzory z internetu“

V prvním díle seriálu se podíváme na zásadní rozdíl mezi nájmem na dobu určitou a neurčitou, kdo má kdy výhodu a co všechno může ovlivnit výpověď.

Proč nestačí stáhnout první vzor z internetu

Nájemní smlouva patří k nejčastějším právním dokumentům v realitní praxi. Možná i proto bývá často podceňována. „Máme to napsané jako všichni, na jednu stránku, do Wordu,“ říkají někteří pronajímatelé. Jenže právě v detailech se skrývají největší právní rizika – a ta se projeví ve chvíli, kdy se nájemní vztah začne komplikovat.

Doba určitá vs. neurčitá: co je výhodnější?

Z pohledu pronajímatele je obvykle bezpečnější volit smlouvu na dobu určitou. Po jejím skončení totiž může nájem bez udání důvodu neprodloužit. Například: uzavřete s nájemcem smlouvu na 1 rok. Pokud si včas neřekne o prodloužení a vy se rozhodnete byt využít jinak, jednoduše nájem ukončíte.

Pozor ale – i mlčky může dojít k prodloužení nájmu. Podle § 2208 občanského zákoníku platí, že pokud nájemce užívá byt déle než tři měsíce po skončení nájmu a pronajímatel jej do jednoho měsíce nevyzve k vyklizení, nájem se automaticky obnoví na stejnou dobu jako původní smlouva, maximálně však na dva roky. Proto je důležité po skončení nájmu aktivně jednat a mít proces prodloužení nebo ukončení nájmu dobře smluvně ošetřen.

Kdy se dá vypovědět i smlouva na dobu určitou?

I v případě nájmu na dobu určitou existují výjimky. Pokud se zásadně změní okolnosti (např. nájemce vážně onemocní a nemůže v bytě dál bydlet), má právo smlouvu vypovědět. Totéž platí, když je byt neobyvatelný a pronajímatel ani po výzvě závadu neodstraní.

Smlouva je základ. Pokud jako pronajímatel nevymezíte jasně dobu trvání a nepočítáte s možnými problémy, může se vám to vrátit v podobě zdlouhavého a drahého soudního sporu. V příštím díle se podíváme na to, jak správně nastavit výši nájemného, vratnou kauci a podmínky jejího vrácení.