ČNB míří na investiční nákupy, tedy byty pořízené na pronájem. To znamená víc vlastních peněz a tvrdší posuzování u části investorů.
Pro kupující, kteří řeší vlastní bydlení, se pravidla plošně nemění. Ale u menších bytů především ve městech může část investiční poptávky zpomalit.
ČNB doporučuje bankám u investičních hypoték nastavit přísnější limity s účinností od 1. dubna 2026. Konkrétně se budou měnit dva parametry:
- LTV 70 % (výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti)
- DTI 7 (celkový dluh do sedminásobku ročního čistého příjmu)
Je dobré mít na paměti, že jde o doporučení. Banky ho typicky promítnou do interních pravidel. Zavádění může být v některých bankách rychlejší, jinde naopak bude mít zpoždění.
Důležité ovšem je, že pravidla se týkají investorů, kteří kupují rezidenční nemovitost na další pronájem a nákup financují hypotékou.
Opatření se tedy netýká lidí kupujících si vlastní bydlení. Zákonné limity pro standardní hypotéky zůstávají beze změny:
- LTV je 80 % a pro žadatele mladší 36 let 90 %,
- horní hranice DTI a DSTI zůstávají deaktivované.
Co to znamená v praxi pro investora
Hlavní dopad je jednoduchý: investor musí mít více vlastních peněz a bude čelit přísnějšímu stropu na zadlužení. U vzorového bytu za 6 milionů to nově vychází takto:
Omezení u akontace (kolik musíte mít hotově při koupi)
- při LTV 70 % vychází hypotéka maximálně na 4 200 000 Kč
- vlastní zdroje minimálně 1 800 000 Kč (plus rezerva na vybavení, opravy a případné období bez nájemníka)
Omezení u příjmu (kolik vám banka dovolí mít celkem dluhů vzhledem k příjmu):
- čistý roční příjem 900 000 Kč znamená při DTI 7 strop dluhu kolem 6,3 milionu Kč. Kdo už jednu hypotéku splácí, může se do limitu na další nákup jednoduše nevejít.
Výsledek: část investičních nákupů se odloží a část se vůbec neuskuteční, hlavně u kupujících, kteří byli zvyklí financovat „na maximum“.
Co to může udělat s trhem
Tohle opatření samo o sobě ceny nemovitostí plošně nesníží. Dopad bude lokální a bude záležet na tom, jak velkou roli hrají investoři v dané lokalitě a segmentu.
Co je pravděpodobné:
- Ubyde část nákupů na vysokou páku, hlavně u menších bytů ve městech.
- Zvýší se selekce. Investor bude víc řešit likviditu, pronajímatelnost a stav.
- V top lokalitách investoři nezmizí. Kdo má vlastní zdroje nebo financuje jen částečně, bude dál nakupovat. Konkurence pro kupující na vlastní bydlení tedy úplně nezmizí.
A ještě jedna věc, kterou je dobré říct nahlas: nájmy tím automaticky nezlevní. Pokud se zpomalí pořizování bytů na pronájem, nabídka nájemního bydlení se sama od sebe nezvětší.
Co si z toho vzít, pokud kupujete nebo prodáváte
Kupující na vlastní bydlení
Nečekejte, že tohle opatření zlevní kvalitní byty ve městech. V top lokalitách se bude dál prodávat rychle. Výhodu získá ten, kdo má vyřešené financování a umí se rozhodnout bez zbytečného odkládání.
Prodávající
U menších bytů, které často kupují investoři, může část poptávky v roce 2026 zeslábnout. O to víc rozhodne správně nastavená cena a prezentace. Špatně naceněný byt bude zůstávat v nabídce dlouho a o to větší bude tlak na slevu.
Investoři
Počítejte s tím, že nákup na vysoký podíl úvěru bude složitější. Bez větší hotovosti to často nepůjde. Výběr bytů se zúží na to, co má jistý nájem, dobrou likviditu a obstojí i při vyšší splátce.
Ať už řešíte jakoukoli situaci, stačí se obrátit na naše makléře. Projdeme s vámi konkrétní nemovitost: jaká je její dnešní reálná cena, jaký typ kupujícího má smysl v roce 2026 oslovit a jak nastavit strategii prodeje.
