Podívejme se na aktuální situaci konkrétně.
Praha: stabilní růst a jasná logika cen
V Praze se ceny bytů drží na vysoké úrovni a u menších bytů dál rostou.
Průměrná nabídková cena v Praze:
cca 151 000 Kč/m²
Pražská data zároveň ukazují velmi stabilní a dlouhodobě potvrzený vztah mezi velikostí bytu a cenou za m²:
- malé byty (do 30 m²): cca 200 000 Kč/m² a více
- střední byty (50–70 m²): cca 150 000 Kč/m²
- větší byty (nad 90 m²): cca 140 000 Kč/m²
Jde o plynulý, téměř monotónní pokles ceny za m² s rostoucí velikostí bytu.
Detailní analýza dat z prvního čtvrtletí roku 2026 tak potvrzuje, že hlavním faktorem ceny není samotná dispozice (např. 2+kk vs. 2+1), ale především celková velikost bytu v metrech čtverečních.
Zjednodušeně řečeno: čím menší byt, tím vyšší cena za metr.
Co ukazují konkrétní data:
- 1+kk: cca 175 000 Kč/m²
- 2+kk: cca 160 000 Kč/m²
- 3+kk: cca 152 000 Kč/m²
- větší byty (4+kk a více): kolem 135–155 000 Kč/m²
Například:
- 2+kk: průměrně kolem 8,8 mil. Kč
- 3+kk: cca 13,1 mil. Kč
- 4+kk: běžně přes 18 mil. Kč
Z praxe:
Dobře naceněné byty v Praze se prodávají relativně rychle, často do několika týdnů. Klíčová je ale správná strategie – přeceněné nemovitosti stagnují.
Středočeský kraj: větší rozdíly mezi lokalitami
Středočeský kraj je dnes velmi dynamický – ceny rostou, ale ne rovnoměrně.
Průměrná cena:
cca 78 800 Kč/m²
průměrná cena bytu: 4,6 mil. Kč
Vývoj v 1Q 2026:
- mezičtvrtletně: +2,2 %
- meziročně: +8,5 %
Zajímavé rozdíly podle měst:
- Lysá nad Labem: výrazný růst (až +37 % meziročně)
- Poděbrady: +27 %
- Kolín, Neratovice: stabilní růst kolem +15–20 %
- Říčany: pokles (−21 %) – korekce po předchozím růstu
Rozptyl cen:
- od cca 56 000 Kč/m² (Čáslav)
- až po 100 000 Kč/m² (Jesenice u Prahy)
Praha vs. Středočeský kraj – hlavní rozdíly
| Lokalita | Cena za m² | Průměrná cena bytu |
|---|---|---|
| Praha | ~151 000 Kč | ~11 mil. Kč |
| Středočeský kraj | ~78 800 Kč | ~4,6 mil. Kč |
Praha je zhruba dvakrát dražší, ale:
- nabízí vyšší likviditu (rychlejší prodej)
- je stabilnější z pohledu investice
Středočeský kraj:
- nabízí dostupnější bydlení
- má větší rozdíly mezi lokalitami a tím i příležitosti
Co z toho plyne pro prodávající a kupující
Pokud prodáváte:
- trh je aktivní – dobrá doba na prodej
- rozhoduje správná cena hned na začátku
- kvalitní prezentace (foto, video, 3D) dnes hraje zásadní roli
Pokud kupujete:
- v Praze počítejte s vysokou konkurencí
- ve Středočeském kraji se vyplatí sledovat konkrétní lokalitu – rozdíly jsou výrazné
Můj pohled z praxe
V posledních měsících vidím jasný trend:
- kvalitní nemovitosti se prodávají rychle
- průměrné nebo špatně naceněné zůstávají na trhu déle
- kupující jsou opatrnější, ale stále aktivní
Největší chybou je dnes „zkoušet trh“ vysokou cenou.
Správně nastavená cena od začátku často přinese více zájemců a lepší finální výsledek.
Závěr
Realitní trh v 1. čtvrtletí 2026 potvrzuje stabilizaci a postupný růst cen. Praha si drží pozici nejsilnějšího trhu, zatímco Středočeský kraj nabízí zajímavé příležitosti – jak pro bydlení, tak pro investice.
Pokud chcete vědět, kolik má aktuálně hodnotu právě Vaše nemovitost, rád Vám připravím konkrétní cenovou analýzu na míru.
Stačí se ozvat.
Chcete prodat svojí nemovitost?
Kontakt | Reality Josef Vencovský (realityvencovsky.cz)
Autor článku: Reality Vencovský
