Jak nastavit smlouvy a fixace při pronájmu?

Bez ní je proces zvyšování plateb zdlouhavý a v době cenových výkyvů rizikový.

Hlavní pilíře energetické strategie:

• Přepis na nájemníka = Bezpečnost: Riziko neuhrazených faktur nese dodavatel, nikoliv majitel. Fixaci si řeší nájemník podle svého uvážení.
• Energie na majitele = Kontrola: Vhodné tam, kde majitel fixuje nízkou cenu jako „bonus“ pro nájemce. Vyžaduje však precizní smluvní ošetření.
• Smluvní doložka: Nájemní smlouva musí obsahovat ujednání, že pronajímatel je oprávněn změnit výši záloh při změně cen dodavatelem, a to i v průběhu zúčtovacího období.
• Fixace vs. Fluktuace: Pokud majitel fixuje cenu na 2 roky, ale nájemník po roce odejde, fixace na nemovitosti zůstává a stává se výhodou pro dalšího nájemce.

Kdo má mít energie „na sebe“ a co se děje při změně?

V současné době využívá většina profesionálních pronajímatelů model přepisu na nájemníka. Díky plné digitalizaci dodavatelů (přepis online do 10 minut) odpadá dřívější administrativa.

Co když nájemník odejde:

1. Energie na nájemníka: Při skončení nájmu se provede samoodečet. Nájemník smlouvu u dodavatele ukončí nebo převede jinam. Pokud majitel nemá hned nového nájemce, přepisuje energie na sebe (dočasně). Fixace starého nájemníka zaniká s jeho smlouvou.
2. Energie na majitele: Fixace je vázána na odběrné místo (byt). I když se nájemníci střídají, cena plynu či elektřiny zůstává stejná po celou dobu fixace. To dává majiteli jistotu při kalkulaci nákladů u prázdného bytu.

Jak ošetřit úpravu záloh v nájemní smlouvě?

Pokud energie zůstávají vedeny na vás jako na majitele, zákon úpravu záloh umožňuje. Praxe ale vyžaduje jasné smluvní ujednání. Bez něj zbytečně riskujete spory.

Standardní ujednání v roce 2026 obsahuje:

• Jednostranné právo na změnu: „Pronajímatel je oprávněn jednostranně změnit výši měsíčních záloh, dojde-li ke změně cen služeb ze strany dodavatele.“
• Informační povinnost: Majitel musí novou výši záloh oznámit písemně (stačí e-mail/WhatsApp, pokud je tak sjednáno) alespoň 30 dní předem a doložit ji novým rozpisem od dodavatele.
• Rezerva v zálohách: Doporučuje se nastavit zálohy odpovídající skutečné spotřebě. Případný přeplatek ze záloh musí pronajímatel nájemci vrátit do 4 měsíců od vyúčtování. Není proto v zájmu majitele zálohy záměrně přeceňovat.

Strategie pronajímatele v 7 krocích

1. Rozhodnutí o modelu: U dlouhodobých nájmů (na dobu jednoho roku a delší) trvejte na přepisu energií na nájemníka.
2. Prověrka PENB: Informujte nájemníka o energetické náročnosti (např. třída B vs. G). Předejdete šoku z výše záloh.
3. Nastavení fixace: Pokud energie držíte vy, fixujte na 2 roky. Je to ideální rovnováha mezi jistotou a rizikem, že zůstanete na vysoké ceně.
4. Aktualizace smlouvy: Do každé nové smlouvy vložte doložku o úpravě záloh na základě cen dodavatele.
5. Předávací protokol: Při každé změně nájemníka zapište stavy měřidel. Fotka do protokolu je dnes standard.
6. Pravidelný monitoring: I když jsou energie na nájemníka, jednou za půl roku požádejte o nahlédnutí do vyúčtování, zda nájemníkovi nevzniká dluh.
7. Komunikace o úsporách: Motivujte nájemníka k úsporám (např. seřízením termostatu). Menší náklady na energie zvyšují šanci, že nájemník bude řádně platit nájemné.

Časté otázky:

Co když nájemník s přepsanou energií neplní své závazky?

Dodavatel ukončí dodávku nájemníkovi, nikoliv majiteli. Majitel neručí za dluhy nájemníka vzniklé z jeho přímé smlouvy s dodavatelem. To je největší výhoda přepisu.

Mohu jako majitel vydělávat na přeprodeji energií nájemníkovi?

Ne. Zákon jasně říká, že energie se přeúčtovávají v reálné výši. Zisk majitele musí tvořit nájemné, nikoliv marže na plynu.

Dělá se ještě „nájemné včetně energií“ (all-inclusive)?

V roce 2026 u dlouhodobých pronájmů prakticky vůbec. Kvůli volatilitě trhu je to pro majitele příliš rizikové. Přežívá to jen u krátkodobých a turistických pronájmů.