Plánujete stavbu rodinného domu a hledáte vhodný pozemek, abyste se mohli pustit do díla? Při výběru pozemku je důležité ověřit si mnoho podstatných informací, zjistit co nejvíce údajů i technických parametrů. Přečtěte si naše tipy, jak vybrat správný pozemek pro stavbu domu a čemu všemu byste měli věnovat pozornost.
Nahlédněte do katastru nemovitostí
Pokud nahlédnete do katastrální mapy nebo katastru nemovitostí, dozvíte se spoustu užitečných informací. Například formální stav prodávaného pozemku, tj. zdali je vaše budoucí stavební parcela formálně zastavěnou plochou, zahradou, lesním pozemkem, ostatní plochou nebo například ornou půdou. Z katastru nemovitostí se dozvíte také právní stav nemovitosti – tedy kdo je skutečným vlastníkem.
Jedná se pouze o jednu osobu nebo má pozemek více majitelů? Zjistěte si tyto informace ještě před prohlídkou, abyste se mohli majitele doptat na podrobnosti. Pozor si také dejte na možné právní vady a ohlídejte si, zdali na pozemek není uvalena exekuce, nejsou zde věcná břemena, zástavní či předkupní práva. To vše by se mohlo stát překážkou při samotném prodeji nebo vyjednávání banky s hypotékou. Problémem by nemělo být jen věcné břemeno v podobě přístupu pracovníků energetické společnosti na pozemek, které je zcela běžné. Pokud spolupracujete s realitním makléřem, kterému důvěřujete, konzultujte raději veškeré zjištěné detaily spolu s ním.
Seznamte se s územním plánem
Chcete mít jistotu, že budete mít možnost na pozemku stavět? Nechte si od majitele předložit územní plán, případně se sami vydejte na obecní nebo stavební úřad, kde vám tyto informace poskytnou. Dozvědět byste se měli, zda pozemek neleží v ochranném pásmu, památkové zóně či přímo v památkové rezervaci. Pokud si například koupíte starší dům k přestavbě, který se v památkové zóně nachází, budete muset dodržovat přísná omezení a nařízení. V případě, že je pozemek ještě stále součástí zemědělského fondu a veden je například jako orná půda, musíte počítat s jeho vynětím, které ale velmi často trvá velice dlouho.
Dopředu si můžete zjistit informace o bonitě (BPEJ) a na základě toho pak lze propočítat, kolik vyjmutí z půdního fondu bude stát. Pokud se pozemek nachází ve vyšším stupni ochrany, zjistěte si na stavebním úřadě, zda je zde možnost stavět a za jakých podmínek, ať jste připraveni dopředu na případná úskalí. Ušetříte si tím mnoho času, peněz a mnohdy i nemalá zklamání. Kromě těchto informací si u obce ověřte, zda ohledně výstavby neexistují nějaká další omezení – může jít o počet podlaží, typ plotu nebo typ střechy apod. Zajímat by vás měla rovněž plánovaná výstavba v okolí – nepovede tudy v budoucnu hlavní silniční tepna, nebude se zde stavět nevzhledná továrna nebo výšková budova, kvůli které přijdete o výhled?
Kde by pozemek ke stavbě domu neměl stát?
• v chráněném území národního parku
• v ochranném pásmu lesa
• v ochranném pásmu vysokého napětí
• v blízkosti letiště (v tzv. přibližovacím území)
Rozhodující je velikost, tvar a sklon pozemku
Nejen velikost, ale i tvar a sklon pozemku rozhodují. Nezapomeňte, že důležitá je šířka – na úzké nudli toho moc nevybudujete. Sklon pozemku zase velmi prodražuje stavbu. Stavba na rovném terénu do 10 % bez suterénu vyjde nejlevněji. Své plány proto vždy raději konzultuje s projektantem či architektem. Obecně platí, že pozemek pro stavbu rodinného domu by měl mít minimálně 400 m2. Velikost pozemku pak udává i typ stavby, který zde může v budoucnu stát. Menší parcely jsou vhodné pro patrové domy s menší zastavěnou plochou, pozemky kolem 1 000 m2 jsou vhodné i pro bungalovy a přízemní bezbariérové domy.
Světové strany
Je vaším snem žít v prosluněném interiéru? V tom případě vás budou zajímat světové strany pozemku. Ideální je přístupová komunikace ze severní strany, obytné místnosti a terasy pak budou směřovat na slunečnou jižní stranu. V severní části je vhodné zbudovat garáž a technické místnosti.
Vyhovuje vám lokalita? A co sousedé?
Před koupí pozemku se vydejte na průzkum, a to nejen na mapě. Má vaše lokalita vše, co očekáváte? Určete si priority, bez kterých si spokojené bydlení nedokážete představit. Chcete mít blízko školu, školku nebo obchodní centrum? Máte domácího mazlíčka? Pak uvítáte přírodu nebo veřejné parky v dosahu, kde můžete pejska venčit. Vadí vám hluk, nebo naopak vyhledáváte společenský ruch a rádi byste to neměli daleko do kavárny, restaurace nebo za kulturou…
Vše si zjistěte a pátrejte i v okolí, zda se v blízkosti nenachází stavby či instituce (věznice, zemědělské družstvo, skládka, továrna), které by vám mohly bydlení znepříjemnit. Jelikož v budoucnu budete muset získat stavební záměr a povolení od sousedů, zkuste se dopředu se sousedy seznámit a trošku si je oťukat, zda s nimi najdete společnou řeč.
Zkontrolujte si inženýrské sítě
Mezi základní sítě patří voda, elektřina, kanalizační přípojka, plyn a telefonní přípojka. U stavební parcely mohou být tyto sítě vyvedené přímo na hranici parcely, což je ideální varianta. Pokud tomu tak není, zjistěte si, zda jsou snadno dostupné a je možnost se na ně připojit! Čím déle se od pozemku nachází, tím více se vám stavba prodraží. Pamatujte také na to, že na připojení k vodovodu a kanalizaci se v mnoha obcích čeká poměrně dlouho. Pokud se přípojky nacházejí na pozemku souseda, budete potřebovat jeho povolení, a to může být také kámen úrazu.
Je v místě pitná voda?
Plánujete stavbu chalupy a nemáte možnost připojit se k veřejnému vodovodu? Zjistěte si, zda vám hladina spodních vod umožní zbudování studny. Dalším krokem je rozbor vody – zjistěte, zda se v místě nachází nezávadná pitná voda, a to i v případě, že se na pozemku už studna vyskytuje. Pokud plánujete novou studnu zbudovat, informujte se v předstihu, na kolik vás její výstavba přijde. Špatně přístupný terén, nutnost hloubkového vrtu – to vše může výsledné dílo značně prodražit.
Pozor na povodňové pásmo
Pozemek v blízkosti potůčku, řeky, rybníku nebo nádrže se může zdát jako idyla a plus navíc, méně tomu tak ale bude v případě, že se váš pozemek nachází v povodňové zóně. Česká asociace pojišťoven vytvořila 4 povodňové zóny, kdy v zóně 1 je pravděpodobnost výskytu velké vody nejnižší, v zóně 4 nejvyšší. Na základě těchto parametrů se pak rozhoduje o tom, zda vám pojišťovna dům pojistí. V povodňové zóně 4 existuje velmi vysoké riziko vzniku povodní a nemovitost zde vystavěná bývá proti povodním zpravidla nepojistitelná – vy byste tím pádem mohli přijít o možnost hypotéku na stavbu či koupi získat.
Telefonní signál a připojení k internetu
Ve městech a v jejich blízkosti nebudete mít se signálem a připojením k internetu problém. V ČR je ale stále ještě mnoho míst, kde může signál kolísat. Při prohlídce parcely si proto připojení zkontrolujte a zjistěte si zároveň, zda jsou na místě poskytovatelé internetu i jaká rychlost a cena je zde dostupná. Pokud pracujete z domova, neměli byste tento faktor opomenout.
Budete mít k pozemku přístup?
Jaká vede k pozemku cesta? Je snadno dostupná i v průběhu zimních měsíců a námraz? Ověřte si také, zda se přístupová cesta nenachází na soukromém pozemku. Její majitel by vám mohl v budoucnu dělat problémy a zakázat její využívání. O spory a dlouhé právní tahanice se sousedem nestojí nikdo. Ideálně by přístup k vašemu pozemku měl vést z veřejné komunikace.
—
Jak vidíte, při koupi pozemku je třeba ohlídat spoustu záležitostí. Konzultujte proto vždy své rozhodnutí s odborníkem. ==> Profesionální realitní makléř vám rád poradí a sdělí veškeré informace, abyste měli jistotu, že „nekupujete zajíce v pytli“.
